杜甫没能够做到的事,他做到了??

大家都知道,最近蛋壳公寓的租客和房东之间矛盾给集中爆发了。

房东因为收不到房租强制换锁勒令租客搬走,租客则拒绝搬迁,房租我已经付了,合同有效,凭什么不让我住,更有甚者拿刀与房东进行了对峙,由此频频引发出警。

然后警察建议受害者们去起诉蛋壳,结果不知道在这漫长的起诉期间是让租客去睡大街,还是让房东做慈善了。

今天我们就来聊一聊长租公寓的那些事,以及那些披着外衣的金融公司。

01 ■ 长租公寓运营竞争模式


长租公寓的模式是怎样的呢。

以前的租房市场一般只有三个角色房东、中介、租客,中介通过给租客和房东搭桥赚取中介费。

还有一些中介会把房间进行一定的改造,然后再进行出租,做二房东以赚取溢价。

第一种最为简单,中介几乎不需要任何资金的投入,撮合成交就有的赚。

第二种中介需要先投入房租成本、运营成本、改造成本等等,需要保证较高的运营水平空置率不能超标,不然就会入不敷出,毕竟风险是转嫁到了自己来承担。

蛋壳采用了二房东模式,但是与刚才提到的这种又有很大的不同。

最开始长租公寓并不是靠着租金的差价来赚钱的反而在赔钱,为什么呢?因为按照传统的模式很难快速做大。

首先是房源的问题,如果价格不具备优势就很难快速的从房东手中收集到大量的房源,你出租价格过高出租率就会受到影响。

乌龟式的成长速度肯定是资本没有办法接受的,他们要的是速度规模,短期内是否赚钱根本不重要。

于是他们拿起了互联网最擅长的补贴大战做武器,就是高价从房东手中收购房源,然后低价租给房客,这招大家已经屡见不鲜了吧。

比如打车平台大战,司机拿着高薪补贴 ,乘客一元打车甚至0元打车。

再比如当下比较火热的社区团购,社区团长拿着高佣金,顾客一元买菜等等。

几家长租公寓大战,房东首先尝到了甜头,激烈竞争的时候同一套房子这家给房东8000,那一家给房东报价9000,然后这家再报价9500,甚至还有的做个保证不管对方给你开多少我都比他们高300。

有报道称,某长租公寓从房东手中是7000租来的房子,每个月不到5000的价格往外出租,不是自己的钱花起来就是不心疼啊。

“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,杜甫也没能够做到的事,长租公寓给办到了。

这样做的结果导致规模快速的扩张,截止到19年底,蛋壳的房源同比增加了85.4%达到了43.8万套,仅次于一哥自如,牢牢的占据了长租公寓市场第二的宝座。

占据第一的自如已经超过了100万套,规模之大真是前无古人啊。

一直做慈善肯定是不行的,那用什么方式来赚钱呢?

长租公寓们想了个办法,长收短付。是什么意思呢?

租客在支付房租的时候尽量采用年付的方式,押一付一年,但是他们付给房东是按照季度来支付。

如果租客长租的钱不够,那可以帮助他们来办理租金贷,以租客的名义一次性的从银行贷走一年的租金,租客再分期进行还款,这本质上也是消费贷的一种,只不过是换了个名字罢了。

如此一来,长租公寓就可以支配剩下9个月的租金,那这么多的数量加起来就构成了他们的资金池,他们可以利用这些钱继续扩大市场的规模抢占房源,或者再拿去做一些投资放贷去填补窟窿。

也正是因为这种方式,造成了资金链断裂之后房东和租客们相互伤害,租客的钱直接付了全年,房东却收不到下个季度的房租,觉得自己也很冤。

02 ■ 蛋壳管家:蛋壳房子自己都不会去住


下面是在某乎找到了前蛋壳公寓工作人员的剖白——

本人之前某壳公寓出房管家,但是住在某如的房子。

朋友在某如出房管家,当初想去某如工作奈何学历专科。进入正题。

先说约客户,首先就是电销在某8,某集,各大平台发布租房信息,一旦你浏览了留下电话号码,电销就会给你打电话,无论你想租什么户型的房子什么价位的电销都会说有。

然后电销把客户电话下发到我们出房管家手里,我们进行二次回播,依然是客户说想租什么样的房子我们都说有,说白了就是第一步把客户骗出来。见面后骑电动车带客户看房子,客户一旦说和他在平台上看的房子不一样现在你就需要转化他们的思想了,说白了就是骗。

客户一旦动摇了想租了,管家开始各种逼你,把你拉进工作群里以主管为头开始吓唬你,说什么看没看完房子,还有客户在等要去看之类的,就是各种逼单。接下来你要签合同了,你的房子要是没毛病那么还好,你的房子要是有有问题那么恭喜你,你找出房管家,管家是不会搭理你的。

只会让你打客服电话,客服电话永远只有一句我们维修人员很忙,但是你放心我们尽快。你就等着吧等五天是他等五十天还是他。

我曾经有个客户房门锁坏了(因为是密码的),进不去房间了,晚上八点给我打电话,我那会刚工作我问主管怎么办,主管直接说你不是修锁的我也不是修锁的让他给客服打电话。后来客户给客服打电话当晚问题没解决,客户在酒店住一晚,客户第二天疯狂投诉疯狂打电话最后在第二天晚上才解决,并且没有报销酒店的住宿钱,某如是给报销的,如果是因为他们的问题导致你进不去房间,你是可以和管家反应的,管家会先出钱帮你开酒店,然后你把发票给管家,管家月底再去城市总部报销。

如果非要住某壳的房子一定要仔细阅读管家给你发的签约须知。别问什么要照手持什么证照片,绑定银行卡,问你征信是否优秀,因为就是拿你贷款,怎么回事自己上百度自行查找。我自己都不住某壳的房子。

03 ■ 蛋壳租户:投诉无门 


下面是蛋壳租户的悲惨经历——

两个月前租了蛋壳的房子,户型是4室合租,我就说说最近发生的事。半个月前这个房子搬来了一个很糟糕的租户邻居,在室内抽烟、烟味很重、未经允许乱动我个人的东西。

我和其他的几位租户联名向蛋壳投诉,并且提供了厨房的烟头、烟灰照片,藏在洗手间内的打火机照片,我的物品被他人翻动过、使用过的痕迹照片。我在这里放上蛋壳给我的反馈,大家看看蛋壳的服务态度。

看到蛋壳这么强硬“我们解决不了”的态度,我开始考虑退租。这事儿是由于他们没法提供保障租户的权益,导致我退租的,所以我肯定得把我的钱要回来,不能让他们扣我押金啊。

售后管家让我自己到总部去找人解决,或者找当初的销售。态度非常拽,像个大爷,办个事好像求他一样。于是我去找了当初签约的销售。

销售表示“不关我的事呀,我啥也不知道呀,去找售后和客服吧,嘿嘿。”

我也打过客服电话,客服每次都是同样的话术:“我们会尽快安排管家给您处理,请您耐心等待回复。”

这半个多月,我和其他几位租户受着二手烟的侵害,每天早晨都要顶着烟味刷牙洗脸,影响一天的心情不说,更影响到身体健康。蛋壳对这事视而不见,听而不闻。每个月交两三百的服务管理费,也不知道他们管理什么,从底下的客服到上面的领导都拽到飞起来。这个事我和蛋壳总部投诉过,也在第三方投诉平台投诉过,但是至今没有一个处理。蛋壳的房子看着是还行,但是价格普遍比周边贵几百块钱,而且还要外加几百块服务费。如果你不在乎钱的话,贵些就贵些吧。没遇上事儿,问题都不大;但是一旦有什么问题,别指望他们会解决了,自己想办法吧。如果回到两个月前,再让我选,打死我都不会选蛋壳了。

更新:我的蛋壳管家把我拉黑了。今天房子莫名其妙停水了,也没通知,水费也是按时交的。本来想问问管家是什么情况。电话不接,微信拉黑,蛋壳真是太牛了!

打蛋壳客服,一个小时过去了,没有任何反馈,水也没来。

朋友,你想要和我一样的悲惨遭遇吗?那就住蛋壳吧。

04 ■ 资本运作资产证券化 ■


接着第一部分说,拥有了这些房源之后,长租公寓就可以进行资本运作了,把托管的房屋资产进行打包,搞资产证券化,有没有觉得这个词很耳熟呢?

以租金收益做担保,再到金融市场上发行ABS融资,各路的资金就可以来认购了,这样就可以加杠杆,同时又有着大量的资金可以运作。

所以与其说这些长租公寓是中介,倒不如说他们是披着中介外衣的金融公司。

即便如此,动辄一户30%、40%的差价也是个无底洞,再多的资金也经不住这么烧,再加上盘子越大,出租率就难以保证。

没有及时出租的房子他们要自己承担所有的损失啊,新租来的房子通常需要2-3周简单的装修才能租给顾客,有些涂完漆一星期不到就出租了,然后就会出现很多新闻所说的长租公寓甲醛中毒问题。

随着手中的房子越来越多,需要承担的推广费用、装修费用、折旧费用以及运营费用都越来越高。

2019年蛋壳总的营收是71.29亿元,同比增长了167%,净亏损扩大到了34亿元,规模越来越大赔的也越来越多了。

加上17年、18年的损失,蛋壳三年的累计损失超过了50亿元,资本肯定不是为了亏损而来的,烧出去的钱总要想办法去赚回来。

有了足够的市场规模之后,便有了话语权,就可以提价和压价了。

还记得18年一线城市房租有过一段大涨吗,有一些城市一个月的涨幅就接近20%,当时就引发了热议。

好家伙,你们烧钱圈地原来一心只想垄断房源哄抬租金。好不容易他们想赚点钱了,政府出台了各种政策稳租金。

从2018年的下半年开始,房租的价格便稳定了下来,疫情期间房子不容易出租,空置率上升,长租公寓的现金流出现了大幅的下滑。

为了减少亏损,要求房东降房租,租客加房租的做法也遭受了很多质疑。

其实这些长租公寓看似盘子很大,实际上不牢固,为了拿下房源所付出的巨大成本,就跟房企“拍地”一样占据了大量的资金。

一旦出现资金短缺,房东收房租客被赶,这种负面消息很容易在互联网上形成传播,会带来雪崩效应。

早在疫情之前长租公寓的融资情况其实就已经出现了大幅的下滑,整个市场2019年的融资额仅360亿元,还不到18年1491亿元的零头。

看看行业第一的自如,其最近一次融资是在今年的3月份,由软银愿景基金独家投资的10亿美元的A轮融资,超过了蛋壳IPO时候的1.4亿美元的募资额。

从2015年到2017年自如累计亏损13亿,此后再就没有透露过数据,目前大概率依旧是在亏损当中,与自如合作的房东租客们也要小心,二哥都破产了,一哥难道就稳如泰山了吗。

你知道吗,那些借贷的微众银行很是无耻,他们以“版本升级”为由修改了电子合同,删去了如果租户提前退租,由蛋壳公寓将剩余租金款直接返还给微众银行的约定,企图把“锅”结结实实扣在消费者头上!

截至11月底,仅黑猫投诉就已有上千名网友投诉微众银行与蛋壳公寓违规放贷,要求按照协议解除贷款合同。

出现资金损失之后,微众银行又违反合同法、消费者权益保护法规定,擅自变更合同,侵犯消费者知情权。这一行为已涉嫌欺诈。

违规也好,失误也罢,微众银行都应为自己的行为埋单。蛋壳公寓爆雷造成的损失肯定不是小数目,希望这笔学费能让微众银行学会防控风险,尊重金融规律。

进一步说,微众银行和其他互联网金融机构应该吸取教训,落实监管要求,修正商业模式。

国家明确提出应设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。如果严格落实相关规定,资金就不易被挪用。当然,这一条仅靠银行难以推动,需要相关部门牵头,共同加强租金贷监管。

根据规定,所签合同为月付,微众银行就不应把整年房租款一次性打给蛋壳公寓。传统银行放贷,每月都要审核,放款手续繁杂,但互联网银行恰恰可以针对这一场景创新支付方式,简化操作,一次核准、多次放款,让租金贷也可按月放款、还款。

金融科技创新,新在便民惠民、防控风险,而不是追求利益最大化。为成本高、流程复杂的业务场景提供便捷、低成本金融支持,才是真正的金融科技创新。

那些不利于稳定金融秩序、侵害消费者权益的“懒创新”“伪创新”“乱创新”,虽然可能带来一时利益,但从长期看,不仅会对社会造成危害,也将阻碍互联网金融企业自身的发展,得不偿失。更重要的是,互联网企业绝不能利用自己的技术优势侵害消费者权益。

不仅长租公寓是披着外衣的金融公司,其实现在很多的项目都是这样,包括什么一成首付买车,实际上也就是在变相地提供消费贷。

之前火热的共享单车也是一样的,重点已经不是在靠收取骑行的费用来盈利了,打得火热的时候2块钱就可以买到月卡,这得多长时间才能收回一辆车的成本,而且单车基本没有工作人员去维护。

主要还是惦记用户手里的押金,利用押金的资金池来取得收益。

冲进去的300块押金,很多人没怎么用就给忘了,等看到维权的新闻才想起来去提,然后一直也没提出来,然后就这么不了了之了,一句“算了”道尽打工人的心酸。

为什么很多企业要挂羊头卖狗肉呢,在货币泛滥的情况下谁最有钱,银行啊。

疫情之下,部分的实体经济受到了不小的影响,银行却逆势上扬赚的盆满钵满,不得不强制他们让利给其他企业,资本能够不眼红吗,谁不想分一块肉。

奈何拿不到牌照,于是想尽各种办法搞出各种创新,看似一片繁荣,实则是为了绕开监管来金融市场上活动活动。

从蛋壳的此次事件中,我们看到所有违背市场规律的慈善企业都会有人付出代价。

如果垄断成功,那么后来买单的人要付出更多的成本,如果企业破产或者跑路了,那么后果更加严重,整个链条的上下游都会遭遇损失。

正在筹备当中的《平台经济反垄断指南》能够给市场带来改变吗?我们拭目以待吧。

(摘自微信公众号:每日财经锐眼)

 



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