次贷危机到底是什么?美国房地产泡沫当初是怎样形成与破裂的?

很多人说蚂蚁金服利用杠杆,把自家的资产放大了100倍,容易引发中国版的次贷危机。

次贷危机这个词始于07年的美国,由于房贷断供引发了一系列的金融风险,最终成为了08年全球金融危机的导火索,他其实比蚂蚁的资产证券化还要再复杂一点。

究竟是怎么回事呢?

今天我们就来聊一下。

NO.1

/ 次贷危机的由来 /

从银行贷款买房子还房贷是这个模型的基础,小王贷款100万买了一套房子,分期还款30年,最终需要给银行还180万。

本来小王每个月还款这个事就结束了,但是凭借华尔街的金融创新能力,愣是玩出了新花样。

银行觉得等你还30年的时间有点长,我可以这样,把小王小张小李的房贷打包分级。

这里面有小王,他的还款能力最强,收入稳定,每次都按时还款,属于优等的。

小张不如小王,但是问题也不大,基本上能够按时还款,属于中等的。

那小李就差一些了,收入不太稳定,经常逾期,处于低等的。

只要有人还贷,那么优先满足的是优等的这部分业务,所以这部分的风险是最低的,自然对应的收益率也是最低的,优先级最后的这些低等级的业务自然是风险更大,收益也是最高的。

次贷是次级贷款的简称,它指的就是这些质量比较差的贷款,为了能够让这些证券看起来可信度更高,他们引入了评级机构,把这些资产分级分了多个档次。

比方说最优的这些评级就是3A评级的,当然还有A级的,还有3B级、2B级等等。

这样就可以把这些债券出售给一些基金公司、银行、信托公司,通过不断回收房贷和利息就有了稳定的收益,这就是一个理财产品了。

银行充当了中介的角色,把本属于自己的180万欠条转手卖了可能是130万,立马收回的贷款,赚到了两者之间的差价。

同把这些风险转嫁给投资机构,相当于跟他们承诺以后的贷款我帮你们慢慢收回,但是万一收不回来你们后果自负。

投资机构也想规避风险,万一有人还不上那也得有人帮我兜底啊,于是他们就去买了个保险,只要还款不出问题,我每个月给你交一笔保费,一旦出了问题你要赔钱给我,帮我来兜底。

这就相当于我们平时买的意外保险,每年交一笔钱一旦出了意外保险公司按照约定进行赔付。

一切看起来都很完美是不是,这个系统也就这样运行了很长时间。

直到2000年左右互联网泡沫破裂,美国的股市出现了大幅的下跌,随着利率的走低,不少钱涌入到房地产,开启了一段房地产的大牛市。

2000年到2006年这段时间,美国的房价接连攀升,买涨不买跌是大家面对房地产的共性,不少美国的老百姓杀入到了楼市当中开始进行投资。

越来越高的房价也带来了一些问题,就是更多的低收入的群体买不起房子,联邦政府为了缓解矛盾,对于银行等借贷公司施压,希望他们能够放松这些贷款的审核标准,让更多的低收入的人能够买到房子。

银行毕竟是这个盈利机构嘛,本来他们就想赚更多的钱,政府都发话了自己也就更有底气了,反正按照前面的模式他们稳赚不赔,把风险转嫁了出去。

于是银行就开始放宽了审核条件,不再审核个人的征信,也不需要查你的流水、收入情况,只要你申请,基本上我都会放款,最终有一些人编一个名字,甚至是利用家里狗的名字都能贷到钱。

那这样还有人买不起怎么办,与此同时,房贷的首付比例大幅下降由原来的10%、20%下降到了5%-3%,100万美元的房子三五万就能买到手了。

后来银行还采用了这个风险很高的可调利率刺激贷款,什么意思呢?

就是贷款的前几年,比如说是0利率,随着时间的推移慢慢的利率增加,2年之后利率升高为3%,4年以后利率升高为5%。

这就意味着买房的人需要还的贷款越来越多,今年一个月还3000,过个几年之后一个月可能就要还4000了。

那有多少人能够保证自己的收入是稳步增长的呢?在买房的人眼里这些都不重要了,只要房子还在涨价一切都不是问题,当下能够买得起那就先买到手,以后的问题以后再说。

只要房价不断上涨,敢于投机的人就会越来越多,即便他们的收入没有随着时间的推移慢慢增长。

就这样,越来越多的人杀入到了房地产市场,他们利用之前买到的房子做抵押循环贷款,这样就可以买下一套。

即便是收入不稳定的群体,也可以用这种方式买上四五套房子,单单是银行赚这个钱怎么能行呢,整个华尔街都想把这块蛋糕变得越来越大。

其实优质的还贷人也就那么多,一些养老退休基金他只购买相对安全的那些3A评级的资产,剩下的一些次级的债券购买的人比较少,流动性也比较差。

于是他们就想出了个办法,把之前打包切片的方式,在剩下的资产中再来一遍,从那些不那么优质的资产当中再挑选出一部分好的来,评级机构再进行配合也给到3A的评级。

他们就是这么慧眼识珠,善于从垃圾中发现金子,接着就这样一直持续下去,剩下的这些部分还可以再挑出来,再剩下的部分再挑,再剩下的部分再挑。

不仅如此,他们还玩起了混搭,就是把原来的这些3A评级的混入一点比如说2B级的再打包,也给他们一个3A评级。

就像是卖枣的小贩,把一些不那么甜的本来卖5块钱一斤的枣混到了10块钱一斤的当中,同样标价10块钱。

一般的投资者早就被那些什么CDO、CDS等等各种专业名词搞糊涂了,他只知道看评级是3A的我就买。

此时这个3A的含水量已经很大了,跟最初的3A完全不是一个概念,这样反复操作,他们一直都有10块钱一斤的枣往外卖,但是你真正买到手里的已经越来越不那么甜了。

有人说,他们把5000万的房贷资产就这样反复操作放大到了10亿,也有资料说是实际的贷款额是一万亿美元,金融衍生品做到了上百万亿美元,总之就是放大了至少几十倍。

给华尔街一个杠杆,他们就能撬起地球。

NO.2

/ 信用被无限放大 /

过度的信用扩张早晚都要出问题,之前提到可调利率贷款的利率是逐步增加的,07年的第二季度就是一个调整的节点,而此次利率增加就会导致有一部分人还不上贷款了。

结果就是房子被银行收走了,银行再到市场上进行低价拍卖,房源增多,房价下降。

另外一边的美联储进行了加息,利率从1%上升到了2.5%,市场上的资金减少了,进一步推动了房价的下降,很多人一看我这100万买的房子现在只值60万了,但是我还欠着银行80万块钱没还,那我还还什么呀,果断断供。

此时,各类金融衍生品的根基已经发生了动摇,此前预期的房价永远涨已经不再成立,大部分人会按时还款的假设也变成了泡影。

可即便是断供越来越多,各种基于房贷的理财产品却越卖越好,一些房贷公司对于还不上的贷款进行了垫付。

投资者们依旧对未来很乐观,信用评级3A,即便有个别违约的应该不会出现大面积的崩盘吧,美国政府都买了我怕什么呀。退一步讲,万一出现了问题,不是还有保险公司吗。

所以把心放肚子里就行了,该吃吃该喝喝,有事别往心里搁。

此时就会有个奇怪的现象,如果你是贷款买房人,你又买了相关的债券,即便你的房贷现在已经还不上了,而以你的房贷为基础的债券依旧还能够赚钱,用脚趾头想想就知道这种情况是无法持续的。

终于有相关的银行和投资公司撑不住了,开始出现了倒闭,这时候华尔街才反应过来,要变天了。

最终,各大银行、投行、房地产公司接连遭受重创,在美国次级贷款中占据七成市场份额的房利美和房地美面临破产。

有着100多年历史的美国第四大投行雷曼兄弟轰然倒下,此次次贷危机最终造成了超过5万亿美元的损失,800多万美国人失业,600多万人无家可归。

由于投资机构把这些资产兜售给了世界各国,包括很多欧洲国家在内的众多参与者都元气大伤。

肯定有人说不是还有保险吗?

哎,本来是这样,但是由于经过了杠杆的几十上百倍的放大,保险公司的钱早已经不够赔了,大家都成了拴在一条绳上的蚂蚱,一块完蛋了。

并且在此之前,他们不仅收了这些持有相关债券的那些公司的钱,而且还收了一些没有持有相关资产的个人和机构的钱,这帮人通过整理发现,贷款人在不断的出现逾期付款,这其中有很多你根本查不到他们的资料。

并且测算了一下一个大概的数字,比如说是预期的人数达到15%,那么整套围绕着房贷所产生的金融模型就会崩塌。

于是他就和这些投行和保险公司进行了对赌,如果是这些资产的价格不断上涨那我就定期给你交钱。一旦出现了价格的下降,那么反过来就需要给他们钱了。

下跌得越大,他们的收益就越大,这就相当于给一个跟自己毫不相关的人买了意外保险,他出了意外我就会收到保费,那我肯定希望他出意外呀。

如果说之前那些公司买保险是为了规避风险,那这部分人完全是在对整个市场进行做空。

只不过各个投行、保险公司那时候没有意识到,他们觉得这不是来给我送钱的傻子吗,房地产市场怎么可能出现问题呢,欣然接受了他们的对赌协议。

这在很大程度上就助推了违约,这些机构不仅要面临次贷本身引发的一系列问题,还需要对自己的赌约付出惨重的代价。

NO.3

/ 监管机构和金融机构不可调和 /

这大致就是次贷危机的全过程了,在此次事件中我们看到了信用被无限放大的后果,
股神巴菲特曾经把金融衍生工具比作是“投资市场的大规模杀伤性武器”,在这一点上监管和金融机构永远是存在着不可调和的矛盾。

金融机构永远是把赚更多的钱放在第一位,把风险放在其次;而监管永远是把控制风险放在首位。二者怎样在博弈中协调发展是金融永远的话题。

如果你对次贷危机感兴趣,我推荐你去看一部电影,获得了第88届奥斯卡金像奖提名的《大空头》。

影片讲述的便是一群嗅觉灵敏的人是怎样在次贷危机中发现问题,并且与整个华尔街作对赚取的巨额财富的故事。

不少演员演技在线,剧情紧凑,还涉及到了人性的矛盾和妥协,是一部不错的金融剧情片。

(摘自微信公众号:每日财经锐眼)



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