购买法拍房,可能遇到的大坑!

最近看到有人对法拍房要不要买表示疑问,今天我们就来聊聊这个话题。

NO.1

/ 主动 OR 被动 /

一般想买法拍房的是哪些人呢?

第一种是主动想买的。

觉得法拍房价格便宜,起拍价一般比市场要便宜三成以上,竞争相对来说没有那么激烈,买来自己住更加划算,或者说转手有利可图。

第二种就是被动购买了。

在一些限购的城市由于购房名额已经被限购锁死了,没有办法从当地购买普通住宅,那么很多地区法拍房不限购,孩子马上就要上学了买来当作学区房。

或者是说利用信息差投资赚差价,很多人买房之前只是去小区周围转了一圈,嗯位置不错价格也低,于是呢心里就默默种下了非它不买的念头。

NO.2

/ 刺激+惊吓 /

法拍房是否真的像看起来那么美好呢?

打个比方,买法拍房就像开盲盒。

盲盒是什么大家知道吧,外表一样的包装,但是里边的玩偶是不一样的,开出哪款是哪款。

还有一些隐藏款放置的数量很少,一般比其他的更加好看,开出这种你就赚大了,拿去二手平台售卖这种限量款的价格,往往是普通款的几十倍,原价几十块钱一个的,甚至可以炒到上千块钱。

玩盲盒的乐趣就在于探索未知所带来的失望或是惊喜,而法拍房更加刺激,带来的不是惊喜就是惊吓。

首先,法拍房的身世大多比较复杂,背后的麻烦可能千头万绪。

既然房子被拍卖了,那么原房主肯定是遇到了很大的问题,创业失败资不抵债的,赌博输光家产的、刑事案件被司法没收的,替别人担保被坑了的等等,各种各样五花八门。

但凡有点办法也不至于说房子被拍卖,在走投无路之前原房主可能做过很多的尝试,比如说同一套房子做过多次抵押,借过民间高利贷、涉黑资金。

在银行的抵押记录是可以查的,但是民间的这些抵押记录你是查不到的,等你收房以后天天有带着大金链子的大哥找上门,甚至往你家的墙上写红字、泼油漆,有些甚至直接撬你家的门把锁给换了家门进不去了,你受得了吗?

买法拍房真的是什么事都有可能遇到,大多数的房子是没有办法提前看房的,有的是法院也没有钥匙,有的是原房主不配合。

就像古时候嫁娶,掀起盖头之前你根本不知道嫁的娶的长什么样,刺不刺激。

广西曾经有个案例,收房的时候发现家里少了一堵墙,原来是跟隔壁打通了,为了防止讨债人上门追债,这还算好的。

有些等去收房了发现房子里是有人住的,被执行人只有这一套房子,拒不搬迁,甚至有的给你搞一对80多岁的老人放里边,恭喜你中奖了,这种情况连法院也没办法去执行清场。

很多拍卖公告里明确写了“法院不负责清场和交付”,就是这项工作,你需要自己来做,我问你有这个时间和精力吗?

被执行人的心里大多是有怨气的,就不想把房子给你,有的直接叫嚣:“谁买我的房子,我跟谁玩命”,“有本事拍我的房子,就有本事把我请走”。你想好办法怎么来对付这种人了吗?

即便是法院承诺负责腾房也是困难重重,搜一下相关的新闻,拍卖结束两三年过去了,房子依旧没有拿到手的不在少数,那时候真的就欲哭无泪了。

还有一些公示的时候是精装房,自己也是按照精装房的标准去竞价的,验房的当天傻眼了,家里面的家具全被搬空了,甚至连马桶、暖气片都被拆走了,室内的墙也砸了 一片狼藉,这种例子不在少数。

法院可能跟你说,这是不是恶意破坏不好界定,或者说直接让你去报警处理,原房主坚持说你买的是房子,其他东西是我们的,这种情况呢又要三方扯皮,费心费力。

法拍房还有可能存在恶意租约,因为物权法规定买卖不破租赁,原房主为了阻止房子被交易还有可能签一份长期的租赁协议,比如说100块钱一个月租期20年,甚至专门给你找老弱病残,这种情况确实就比较难办,这样反反复复来上个一两年,一般人是承受不住的,心态早就崩了,便宜可能没捡着,麻烦惹了一大堆。

第二,法拍房的隐形交易成本可能比你想象的要高,主要体现在两部分。

之前欠的水电、物业、煤气费和各种税费,90%的法拍房都是税费全付,这也就意味着你要承担上下家所有的税费。

在之前,原房东或许做好了房屋被拍卖的准备,所以呢可能有很长一段时间欠费了,数额也不低,税费方面就更是五花八门了。

原房东如果还没有从地产公司过户,需要二次过户才能到买家名下,每次的过户都需要支付相关的税费,一旦涉及到多次过户需要缴纳的税费计算复杂,而且缴纳的额度也一般都很高。

如果房子之前有“非夫妻直系亲属之间的赠与或者继承”,过户涉及的税费种类还是契税,增值税以及附加税,但是要缴纳20%的个税。

一些经济适用房或者老公房,就是原来有单位分配给职工的房子,登记的价格很低和成交价之间相差很大,土地增值税会很贵,一般要达到差额的50%以上,产权属于公司的房子最多要缴纳60%的差额税。

如果一个公司早年100万买了套房子,你600万拍到手了,那么需要缴纳最高60%的差额税,也就是300万,这可是房子成交价的一半了,最终付出的成本可能比那些普通住宅还要高。

第三,操作中存在着放款的风险。

法拍房一般要求十个工作日之内交齐尾款,否则法院有权收回重新拍卖,实际操作的过程中法拍房的贷款并不一定非常好办,有些银行会附加一些条件,比如说首付比例提高到一半。

还有一些房子不能够做贷款,只能全款买,一旦被收回竞拍的保证金没收,一般保证金是在起拍价的5%~20%,并不是一个小数目。

第四,如果冲着学区房来购买的,要注意原房东的户口是否迁出。

虽然在18年开始执行新的政策,卖房后若不肯迁出户口买房人可以申请将其迁出到公户,但是有些地区规定,没有户口的需要买房满五年、六年之后才能享受学区,那时候孩子上学是否还来得及呢?

第五,法拍房的办证道路困难重重。

过程中很多时候需要看法院的配合程度,要提前预约法官,要知道法官不是围着你自己转的,人家还有很多工作要做,很难每次都及时配合到你。

有些新房还要去售楼处提供资料或者老业主配合,你需要一次一次的往交易中心跑,一旦其中的一方经办人不配合就会产生麻烦,多几根白头发是难免的。

法拍房确实有一些不错的资源,也早就有了一条成熟的交易链,一些优质的房源在进入你的视野之前很可能已经被别人挑过一手了,是有人专门吃这碗饭的,这行基本上都是有两把刷子的人才敢做,具体就不多讲了。

不是所有的法拍房都有问题,但是总体来说风险肯定是要高于住宅交易的,一般人如果没有做足功课还真的不要去贪这种便宜,否则可能常年在为各种纠纷和手续奔波,应付不来搞得筋疲力尽,自住被恶心到,投资被套牢。

对于普通人来说,买法拍房毕竟都有一点赌的成分,买房子不是买菜,菜不好了大不了扔掉,最多损失个几十块钱,这可是少说上百万的。

防控非常重要,一定要做收益回报确定的投资,不要存在侥幸心理,想着能捡到便宜,首先要考虑损失的后果自己是否承担得起。

(摘自微信公众号:每日财经锐眼)


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