恒大老演员了,许J印老戏骨了

许家印最近在营销大会上宣布,恒大全国的楼盘七折促销,为期一个月时间,据说至少覆盖了全国600个楼盘,并且定下了金九银十,单月销售额冲刺一千亿的目标。

很多人看到这个消息惊呼房价将迎来降价潮,楼市的拐点已经到来,事实是否真的如他们所预想的那样呢?

不知道大家是否还记得在今年的二月份疫情期间,恒大就搞出过一次全国在售楼盘七五折的优惠活动,再往前查你会发现11年恒大就在全国主流的媒体上打过七五折的广告,之后的降价就像大姨妈,每隔一段时间就来一次。

恒大就没有哪一年不打折的,这已经成了每年的保留节恒大老演员了,许J印老戏骨了。

NO.1

/ 实际的折扣力度 /

有网友反映,经过实地的查看,当地之前一万四左右一平的房子,现在每平米的价格优惠了不到一百元,真实的成交价波动并不大。

而重庆地区也有朋友去售楼处打听过,七折仅仅是针对一些写字楼和公寓的项目,住宅的项目并不参与打折,打折的那些项目本身去化就很慢,平时的折扣也很大。

如果你不信的话可以去一下当地的售楼处,一般都会看到因地区政策不同,某某楼盘不参加本次集团七折活动的通知,是不是觉得瞬间智商受到了侮辱呢。

NO.2

/ 房子真的可以打七折吗 /

房子其实有很多的价格,什么备案价,表单价,成交价等等。

什么是备案价呢?

开发商申请预售每套房子的时候都有进行价格的备案,调整价格幅度超过一定的范围都要重新备案,各地的政策略有差异,有一些是以5%为红线,还有一些是10%,超过红线就属于违规或者不能签约。

恒大当晚开个会,第二天全部的楼盘都能够按照备案价打七折,理论上是不可能实现的,各地的房管局会允许吗,而表单价都是开发商自己定价,他说多少就是多少,实际上是一个虚价。

各家的房企有各家的定价策略,恒大擅长的是定高价然后打折的方式,比如说周边的房价大概都在8000/平米,恒大有可能呢,直接定一万,然后打八折左右来销售,这样既显得自己的楼盘更加高端,也让消费者感觉我买到了实惠。

就像某宝每年的双十一临近,一些商家会选择偷偷提价,然后呢,再告诉你打五折,实际上成交价跟之前差不多,并没有优惠多少。

你要是按表单价买了恒大的房子,那送你三个字,冤大头!

房地产确实非常赚钱,但是是因为产品的单价高,整个行业的体量很大,其实利润率并不高。

2019年房企五十强的平均利润率只有14%,去年农夫山泉的净利润都有20.6%,这么低的利润率想打七折几乎是不可能的,地价太贵,房价还限价。

2020年的上半年,恒大的净利润147.6亿元,净利润仅仅为5.5%,要是真的直接打七折那肯定是在搞慈善了。

NO.3

/ 恒大的套路宣传 /

既然没有办法实现,那恒大为什么要这样来宣传?

七折完全是一种营销套路,就像你逛商场的时间,很多服装店门口立着一块牌子,上面写着秋季新款全场五折,那个5写的特别,大走近了一看5折后面还有一个小小的“起”字。

如果你进店之后看上一款,店员就会跟你说,您真有眼光,这款是我们当季的新款不打折。不论是顾客最终购买了新款还是打折款,商家的营业额都提高了。

打折一直是最好用的营销方式之一,吸引到你的注意力就成功了一半,作为顾客总是想买到优惠,这可是房子呀,万一省个几十万,这是普通人多少年的工资,大部分人都会

抱着“宁可信其有,不可信其无”的态度来咨询一下。

更重要的是,每次的降价促销都会引来媒体的各种分析和报道,要是靠投广告带来这么多的流量,那可真是一个天文数字了,几乎每一次打折,都会有人惊呼房价下跌,引发全民讨论,而一条降价的消息节约了海量的广告费,疗效特别好,所以恒大屡试不爽。

在这个时间段搞促销,恒大究竟有什么意图?

首先,金九银十是传统的销售旺季,抢先一步快速去库存就能够尽早回笼资金。

毕竟恒大从2020年开始要落实高增长、控规模、降负债的发展战略,把负债降下来。

上半年恒大是以633亿元的拿地金额位居全国房地产企业第一位,上半年的销售额共计3400亿,增长了11%,而预计上半年的净利润同比下降了46%。

净利润下降主要有两个原因:

一、疫情期间公司加大促销力度,导致了营销费用的增加;

二、恒大汽车投入了大量的资金。

2020年恒大汽车计划投入57亿元,上半年恒大汽车就亏损了24.6亿元,所以说资金压力还是有的。

第二,最近住建部以及央行对于房企融资划定了三条红线。

剔除预收款后资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于一倍的房地产企业不得融资,恒大属于三条红线全踩,如果不及时调整今后的融资将受到很大的影响。

NO.4

/ 价格尺子很好用 /

那恒大的促销以及三条红线是否会引发降价潮?

从今年上半年来看,一线城市土地的楼面价溢价率呈上涨的趋势,二线城市开发商拿地的热度未减,一些三四线城市土地市场流拍走高,一些小城市的小房产商可能会加入促销当中,具体的力度还不好说,小地方的房价是存在下跌的可能的。

对于一些优质的城市还需要通过限购来进行调控,别家都在涨价没有谁会傻到降价来卖吧,核心地区只要敢放松就有人敢买。

有人说我这有一个盘,价格确实比之前实打实的优惠了不少,要不要买?

这个具体还要看一下楼盘所在的位置和楼盘质量,一般来说是不建议购买的,恒大的楼盘主要集中在三四线城市,一二线比较少。

价格这把尺子很好用,只有买方很少不好卖的情况下,才会大幅的降价,以价换量,所以不要被眼前的优惠冲昏了头脑。

鹤岗的房子价格更低,你觉得能买吗?相反,那些越是涨价的楼盘反而越是值得购买。

这不是恒大第一次打折了,也不可能是最后一次,以后还可能有6.8折、6.5折,因为这招实在是太好用了,消费者要的不是真的实惠,而是自己感觉占到了便宜。

不过一次又一次的这种营销可能会让消费者感觉落差太大了,慢慢对这种纸面的折扣免疫了,今后的效果有可能越来越低。

房地产市场和普通的消费品市场还是存在着巨大差别的,人们总是买涨不买跌,真正大量去库存的时间往往是价格飞速上涨的时间而不是打折的时间。

( 摘自微信公众号:每日财经锐眼 )




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