买房和租房,哪个更划算?到底谁在干预租房市场?

今天我们来讨论一下租房和买房到底哪个更划算。

长时间以来,中国的这个租金回报率基本上一直是给全球托底的,北上广深的租金回报率都达不到2%。

有人说租房子更划算。

就拿北京一套560万的房子来算,这套房子目前的月租大概是5500,一年12个月租金是6.6万,就算以后的平均寿命再延长,按租60年来算,那么总共是需要396万,一共省出了164万。

你买房子有什么用啊,中国的房子产权又不是你的对吧,最多产权只有70年,你不也就相当于租了70年房子嘛。

我们再来算一下买下这套房子,如果按三成的首付来计算是168万,这样就需要贷款392万,30年还款,按照目前的基准利率大概每个月需要还款21000,一对比的话好像确实是租房子划算很多呀,每个月我能省下一万五六千来,买排骨吃它不香吗。

好了,我们暂且不考虑租房和买房之间的生活质量差距,毕竟有一些人是相信“房子是租来的,但是生活不是租来的”这样的鸡汤。

租房的实际情况是什么样的呢?

2018年年中,全国的这些热点城市房租犹如脱缰野马,一线城市呢,一个月之内涨了将近20%,各种京漂沪漂突然之间发现自己好像没有立锥之地了,即便是逃离了北上广深,成都和西安分别有着超过30%和25%的同比涨幅,毕竟抢人政策之下来了这么多城市新人。

18年的下半年租金上涨的趋势犹如海啸一般汹涌而来,官方集体沉默,租客惊声尖叫。

在2017年的时候北四环某个小区(60平房)挂在租房网站上的租金是5500一个月,一套80平的大两居租金是7300一个月,一年之后同样的网站上同样这一套房子,60平的两室一厅已经涨价到了7200到7800一个月,涨幅高达30%到40%。

也就是说,去年租80平房子的钱今年只能租到同小区60平的房子了,这种租金的暴涨令人措手不及

如果从环比的角度看,18年的7月北上广深的房租环比上涨都超过了2%。

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/ 房价猛烈上涨 /

这么猛烈的房价上涨大家不仅发问了,究竟是什么原因呢?

好像在市场上出租的房子也没有突然萎缩,租客也没有突然增加,全社会都还没做好房租上涨的心理准备,为什么租金就像搭了火箭一样往天上飞呢?

 资本干预  ”

首先,第一点就是各路资本的手正在伸向租房市场。

18年的8月,北京的某小区业主在网上发帖自称自家有个120平的三居室房子要出租,原本的心理价位是7500一个月,然后呢来了自如和蛋壳两帮人,自如报价8500一个月给11个月,蛋壳加价到9000,然后自如将报价提高到了9500,蛋壳急了说不管自如出多少我都比他高300,经过几轮的争抢之后蛋壳给到了10800一个月给11个月。

这位业主既而发出警告,资本盯上了房租,要吸干年轻人的血了。

那么这样明显赔本的买卖,自如和蛋壳是傻吗?

如果你去斥责这些长租平台说他们一心只想垄断房源哄抬租金,他们也会表现得一脸委屈,我们的运营成本很高,还有管家的管理服务还有重新装修买家具,其实都是在亏钱。

17年“房住不炒”提出之后,“租售并举”的政策也紧接着跟了上来,租房市场迎来了供给侧改革,从中央到地方,一方面鼓励全民普及“租购同权”的理念,另一方面鼓励各类资本进入市场,想要把租房这块短板给补上。

理想很美好,但是想把这个故事讲下去必须得让企业进来,如果只租不售的房子,利润点在哪里呢,要租多少年才能回本,企业的现金流怎么来解决。

所以对于进入租房市场的企业来说要把租金的回报率搞上去,秘诀就两种:杠杆和定价权。

就拿做房屋资产托管的自如来举例,表面上他是一家中介公司,在租客和业主之间挣差价,在实际的运作过程中自如和传统的中介差别是房屋托管业务,首先是从各家房东手里拿到房子,然后集中地装修出租管理,因为运营成本和房屋质量的提高,房租也有所上涨。

但是更为关键的是隐藏在背后的资本运作,一旦托管了一定数量的房屋,自如就可以把这些项目打包起来搞资产的证券化。

具体的做法是把租金的收益权当做基本的资产来抵押,然后投放到金融市场上发行ABS融资让各路资金来认购,自如拿到这笔资金的成本并不高可能只有5%左右的利率,但是拿到这笔钱之后他们就更有底气不惜一切代价来和对手血拼,扩大自己的市场占有率。

2018年的1月份,自如已经成为了长租市场的第一只独角兽,A轮融资40亿估值超过200亿,到18年年中市场上已经有20多家的房企想来一块分这个蛋糕。

进入市场竞争的不仅有保利这样的国资企业,还有像华平投资这样的外资大鳄,大量的资本都在压注租房这一个风口,只要前期谁敢砸钱布局把规模做大积累的资源越多,以后的定价权就越大,利润空间也就越大。

当初资本推动房价暴涨的逻辑,现在呢,隐约出现在了租房市场的背后,将杠杆引入租房市场,获得大量廉价的资本,然后不惜一切代价争抢房源,虽然从房东手里拿过的房子价格竟然高于他们的出租价,但是大家出来混都是为了混口饭吃嘛,总有他们哄抬租金开始获利的一天。

据说,此次疫情期间就出现了这样的情况,一些长租公寓趁着租客不方便搬家换租,肆意哄抬租金,续租普遍上涨10%到30%。

尽管他们之前向租客承诺过三年不涨价,而且反手他们以疫情为借口到房东那边去压价,因为已经手中掌握了大量的房源便有了话语权,压价对于他们来说也相对容易了很多。

这时候那些租房的年轻韭菜们就只有乖乖被收割的命运了。

“  群租房市场大整顿  ”

导致房租上涨的第二个原因,就是群租房市场的大整顿。

在一线城市群租房的大整顿成了2017年之后的重点工作,在17年底北京掀起了一波“赶人”运动,这让很多只住得起群租房的基层劳动者一夜之间流离失所。

那一年北京出现了2000年以来的第一次人口负增长,表面上常住人口减少了市场的需求应该要随之下降,租金呢,没理由往上涨。

但是呢,事情不是这么简单。

整顿了隔断房群租屋之后租房的供应数量下降,与此同时,离开北京的始终是少数人,还有大量的基层蓝领白领正在被赶到正规的群租房里。

于是呢,这些房子需求量大增,这一点从卫星地图上就能直接的感受到。

像北京西南五环六环之间的一些村子、郊区工厂,之前在地图上有大面积的彩钢瓦顶棚很显眼,随后这些彩钢顶棚在地图上都消失了。

北京的房屋建筑总面积是8.82亿平方米,一年拆掉接近6000万平方米的违章建筑,相当于拆掉了全市14分之一以上的房子。

租房市场底层的供应量被大量抽空了,而共有产权房公租房呢,又不能立马跟上,这又造成了供需突然失衡,3个人争抢一套房变成了5个人抢一套,房租必然上涨。

深圳呢,也有城中村改造,上海也伴随着群租屋整顿,都是这个玩法。

“  承担房产税  ”

第三,有人说是房产税惹得祸。

虽然房产税迟迟没有落实,但有人说已经吹风吹了这么多年,早来晚来是必然的事,而房产税呢必然带来成本的转移,房东又不可能到时候临时上涨那么多。

于是提前拉上租客来一块承担,让租金回报率逐渐回归到正常的水平。

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/ 租房买房的差距 /

经过以上的这些分析,相信大家也发现了房租的价格是在不断上涨的,可以一直租房子,但是租房子的价格肯定不会一直是现在的价格,此刻买下房子的成本是固定的,而如果你租房子那么费用是要远远高于开头我们所计算的那个数量。

同样的钱很有可能,今天睡的是卧室,明天只能睡客厅,后天呢只能睡在公厕旁边了。

“  成为城市股东  ”

更重要的是,如果你一直租房子,那么你花费的几百万完全是给房东做了贡献,而如果房子是你自己买的,那么你就相当于买进了这座城市的股票。

来到这个城市的每一个人,他们的奋斗都会带来更多的财富,你买了这套房子,相当于躺着享受到了这些人给你带来的发展红利。

这就像之前棚改,好多人什么都没做,只是在市中心有一套破房子,一拆就拆出了千万富翁、亿万富翁就是这个原因。

他们虽然自己在工作上可能没有什么突破,但是他们早早的来到这个城市定居,相当于抢占了这个城市的原始股,来来往往奋斗的年轻人很可能只是这个城市的过客,但是持有房产的人才是这个城市真正的股东之一。

几十年后,这套现在价值560万的房子会值多少钱呢,没有人能够知道,但是如果你不提早的买下,那么很可能你就再与它无缘了。

看看身边那些去一线城市奋斗的人,你会发现那些70后有很大一部分都在京沪买了房子定居下来,而80后呢能够做到的可能只有一小部分了,等到90后之后能够直接在一线城市买房子定居的已经是寥寥无几了。

如果不趁早与这座城市发生点关系,那么你可能这辈子真的与它无缘了。

一直租房子你只是这座城市的干电池,当你的能量消耗殆尽之后你便会被这座城市所抛弃,如果你买了房子这座城市就是你的充电宝,这就是两者之间的巨大差距。

 精神状态差距  ”

讲到这里,肯定有很多人在说什么崩盘,房价暴跌呀这之类的话。

那即使我们不去考虑房产增值的这一部分,只是单纯的作为居住场所,那么有一套房子会给你在心理上产生兜底,整个人奋斗的精神状态都会不一样。

如果你嫌一线的太贵了,那么你可以先买一套二线的,即使你去做了京漂沪漂深漂,实在混不下去了,你还可以想我在二线城市还有一套房子,实在不行我就回去。

反之,如果你手中空空如也,遇到挫折之后便会给自己带来巨大的心理压力,那种迷茫感和无力感要远远高于有房子的人。

有了房子,潜意识里你会觉得这个世界会变得更好,因为你希望自己的房子涨价。

而如果一直没有房子,那么你肯定是想房价越来越便宜,甚至崩盘,这样你就可以捡个漏。

这两种心态对未来的预期是完全不同的,进而带来的你对整个世界的看法和在工作生活中的心态都有着巨大的差距,这种差距也会直接影响到你未来的工作以及生活状态。

你要问我中国的房价贵不贵,中国的一线城市有着国际大城市的房价,可是一线城市的居民却没有国际大城市的平均收入。

美国的住房以及城市的发展有一个标准,一个家庭在居住上的开销如果超过了可支配收入的30%,那么就会挤压其他生活必需品的消费。

按照这个标准来看,中国目前一线城市的租金收入比可以达到45%以上,已经是严重超标了,但是头部的力量利益集团早就已经拥有了社会大量的财富,多数人呢还是在为一个小小的房子每天劳碌。

每一代人都有每一代人的命运,高房价可能就是这一代中国年轻人必须面对的问题,如果房价上涨的那套玩法来到租房上,那么以后还租不租得起可能真的要画上一个巨大的问号了。

买房还是租房,你怎么选呢?

(摘自微信公众号:每日财经锐眼)


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