真实数据分析中国房地产可怕现状,奋斗多久才能拥有一套房子?

大家好,今天小美和大家聊聊中国房地产的一些现状和数据。

最近的地方政府卖地的成果如何

这个是截止到今年6月23号,全国各地卖地城市排行榜,我们来看看前几名都有哪些城市。

杭州是排在第一,大家可以看到土地出让金是1471亿,杭州这些年可以说在卖地方面是一骑绝尘一枝独秀,常年排在第一名。

接下来是上海、北京和广州,而这4个城市上半年的土地出让金收入都在1000亿量级上,可以说是斩获颇丰。

后面看到还有南京、佛山、苏州、成都、福州、温州这些城市土地出让金收入基本都在500亿以上的量级,而且基本上相比去年都是大幅增长。

我们再来看几个不如意的。

武汉下降了42.4%,天津下降了48%,宁波下降了45%,济南和昆明的下滑尤其严重,土地出让金的下滑幅度都在66%的水平。

我们整体来看全国卖地最多的50大城市,合计的卖地金额是高达1.71万亿,同比上年是上涨了12%。

我们再简单看一下这几个月的土地溢价率。

可以看到每周几乎都在上涨,之前讲过地方政府开发商银行是利益共同体都是自家人,土地卖的贵点可以说是只有好处没有坏处。

对地产商来说土地拍的越高给未来的买房人的心理焦虑带来的这种心理焦虑就越大。

就是让人感觉面粉这么贵,面包又要涨价了。

对银行来说,反正钱给开发商相对来说是最安心的,尤其是给大的开发商,因为有土地抵押,多放一点贷款就可以多收一些利息。

对地方政府来说更是乐开怀了,这么大的土地收入可以很好的弥补上半年的财政收支的压力。

上半年的财政收支压力大家知道非缺口非常大,1-5月份的财政收入同比下降13.6%,支出下降2.9%。

土地如果再不多卖点钱,地方政府的日子就非常难过。

上半年财政收支压力这么大的情况下,土地出让金确实填补了不少的缺口。

全国50城卖地收入大比拼

可以看到土拍市场是非常的火爆,给经济数据尤其是全国的房地产开发投资增速数据带来了极大的一个提振。

房地产开发投资是包含了土地购置费的,大家可以看到反弹的增速可以说是非常快,从负的16.3%,4个月就反弹到负的0.3%,几乎可以说和去年持平。

再看商品房方面的销售面积和销售额的情况,可以看到它没有房地产开发投资数据有韧性和强劲,它的下跌比房地产开发投资猛,恢复的也没有恢复到和去年持平的状态。

接着我们再看一下最近的重点城市新房的库存怎么样,可以看到库存量和库存的消化周期又快回到15年涨价去库存前的个情况,到它在缓慢的上涨,库存量又在堆积。

15年去库存费了相当大的劲,又是放开限购,又是降低首付,又是放开二胎,还有三四线城市的棚改货币化,可以说是所有的政策全部都一股脑上去。

结果这些年地产商又盖了房子,盖的太嗨了,又盖的越来越多,库存慢慢又回来了,整个房地产的格局又快回到15年前后的一个状态。

有点像之前跟大家讲的PPI的数据,15年整个PPI的数据一直在负的4%~5%,持续了将近一年的时间,整个传统产业的压力非常大,全行业很多的行业都在全行业的亏损。

这次房地产的格局到了今天尤其是到了下半年,感觉又跟回到15年前后那个状态是差不多的。

但这次还能有什么政策能大力出奇迹,再来一个涨价去库存,把新房的库存再压下去。

既然说到这儿,我们就来看看这些年涨价去库存神器,居民新增贷款。

大家看这张图。

这个是观察中国房地产走势最核心的一个指标,也就是看老百姓贷款扛鼎透支未来的这种任性和能力。

我把历年的居民贷款数据拉出来,这里面的居民贷款它包含了买房的按揭的这种中长期贷款,也包含信用卡透支之类的短期贷款。

中国的很多居民喜欢用短期贷款来凑首付,包括把信用卡套现以后去凑一个首付,或者是临时调剂一下去偿还按揭贷款,反正就是先调剂一下现金流,所以我就把居民新增贷款长短期长中短期都放在一起了。

可以看到2009年是个突变年,在2009年以前总体上来讲居民新增贷款这块是非常温和,老百姓买房可以说是按部就班,也没必要急着上车。

可是09年以后事情就不一样了,老百姓突然毛了被刺激到了,居民贷款腾空而起,从此一路飞奔。

看柱形图是不是有点像股市指标里面的量能指标,就是量在价先,量升价涨,量缩价跌。

实际上中国房价还真是这样走的,08年以来基本是有两大波行情,一小波行情,两大波行情。

第一波就是09、10年一大波,可以看到居民贷款余额可以说是腾空而起。

第二波是15年以后,可以看到居民贷款新增上了一个很大的台阶,从15年之前每年新增3万亿,上升到每年7万亿的水平。

这两大一小里面,小波行情指的是13年。

大家在新增贷款上也能看出来,13年有一个小幅的增长,居民贷款新增当时上了一个小的幅度。

其余的年份像11年12年还有14年居民新增贷款基本上都是小跌或者微跌,房价在些年份基本也是一个小跌或者微跌的状态。

问题来了,我们未来还会迎接新一波的房价上涨吗?

很多人都很担心,很多人都问我这方面的问题。

我看到有些后台留言,该不该买房,怎么样买,很胶着很焦虑,担心又回到15年这种状态,再来一波涨价去库存。

关键的关键,其实就是要看居民新增贷款余额这个指标,居民的每年的新增贷款能不能再上一个台阶,能不能再上到比如10万亿体量的水平,现在是每年7万亿8万亿水平,也就是说居民扛鼎的能力还能不能再上一个层次。

之前人们老说6个钱包消耗6个钱包去买房或者怎么样,这6个钱包还有没有这种实力,6个钱包能不能再凑一点钱出来。

或者你反过来说,就是如果居民新增贷款如果不能维持在7万亿水平,比如说7万亿水平。

它后面到明年或者下半年可能达不到下降到5万亿或者6万亿水平,房价会不会下跌。

我觉得也可以反过来去思考思考掂量掂量,现在每年7万亿的成新增贷款水平是可以维持房价相对一个稳定的水平的。

但是如果后面7万亿水平达不到或者有所下降,就要掂量掂量这么大的体量的情况下,还能不能够维持房地产的平稳。

顺便再告诉大家一个数据。

2019年中国房地产的销售的体量是16万亿人民币,是再创新高。

我们来看第三个数据

这个数据是中金证券研究所的关于中国人口收入的金字塔分层。

可以看到大量的人是处于中低收入阶层,在他里面的划分每月6868元的收入以下都算中低收入人群。

越往上是越陡峭,可以看到金融行业和IT行业是行业中的翘楚,平均工资在1万元以上。

如果有幸身处这两个行业中的顶尖的公司基本就是打工族里面的佼佼者。

所以你看到图上面它列举了华为、腾讯、阿里、百度这些IT公司。

其实在金融行业里面的银行、保险、信托、证券、基金这里面的头部公司收入跟他们也差不多,也是很高。

所以说从打工角度讲,大体上就这两个行业的人的收入是比较高的。

再往上看招商银行账户里面日均资产达到50万存款的排名,人也是比较靠前的。

当前的房地产的梦幻游戏中低收入人群就是想都不用想了,可以说有些人买房子这辈他都不去有念想,或者说也不可能了。

而对于他们来说,15年之后涨完这一波以后都太贵了。

塔尖的部分人,他们其实基本8套10套的都有了。

而且国内国外可能都有配置,再买也没什么意思。

就像曹德旺采访,你们也可以看到,他说的也是很实在的,有钱人的房子手里面都很多了,你卖给谁,手里面他是不缺东西的,资产的配置它已经做足了。

所以基本上中国的现在房地产的玩家的格局,基本就是所谓的中产阶级在玩。

要么就是忙着上车的,要么就是忙着置换的。

由于这些年房价的不断上涨,能在这游戏里面玩的玩家是越来越少,可以说是塔尖的不屑玩,塔底的玩不起,所以基本就是中间的部分人在玩。

其实我看到中间人口收入的人口结构图,我就想到了社会里面的这种三种结构。

大家可以看这个图。

就是纺锤形、金字塔形和倒钉子形。

一个稳定的理想的社会结构是橄榄型的社会结构,是两头小中间大,庞大的中间层,也就是中产阶级,是可以稳定整个社会的。

最理想的结构:富裕阶层占10-15%,中间阶层占百分之六七十,劳工阶层占到10-15%,社会的最底层在10%以下。

但是现在各国可以说几乎都没有这么理想的结构了,随着这么多年货币刺激货币放水,尤其08年以后,随着两极分化的加重和严重,这种结构我想是目前全球应该都比较难见的,即使在发达国家。

中国的中产阶级非常瘦弱,可以说瘦得像个火柴棍儿一样,一不小心就有可能沦落到底层,如果买个理财产品爆雷了,或者买个房子变身房奴了,或者是房价下跌了,收入下降了之类的,一不小心你就可能会沉沦到下面了。

(摘自微信公众号:每日财经锐眼)


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