国家大动作,推出REITs,利好的不是房地产,而是它!

朋友们大家好,今天我们要聊的话题是关于REITs,REITs又称之为不动产投资信托基金。

可能很多朋友对这个词不是太熟悉,它是在五一长假期间慢慢的热起来的。

原因就是4月30号中国证监会和国家发改委联合发出了一项通知,是关于推进基础设施领域不动产投资,信托基金REITs试点相关工作的。

很多对房价感兴趣的朋友们就很好奇说REITs既然是不动产投资的信托基金,那么它的推出对于房价会有什么样的作用呢?是利好还是利空?

今天来简单的讲一讲,什么是REITs,对房价有什么作用,国家推出这项试点工作有着什么样的目,我们应不应该去买REITs。

REITs是什么

首先说第一个话题,什么叫做REITs,其实它的名词解释是比较绕口的。

举例

比如办公室里面有10个同事,大家都想去做一些投资,手里都有一点闲钱。

看了半天也没有什么好项目值得投资,但是发现有一个商铺很有投资的价值,这个商铺每年的收租非常稳定,能够收5万块钱租金。

一打听买下这个商铺需要100万的现金,但是同事们都很穷,中间哪一个人也拿不出100万,最后一商量是每人拿10万块钱,大家凑100万去把商铺买下来收租。

可是我们都有工作平时很忙,于是我们就拜托了一个人,专门委托一个人把钱交给他,由他拿着这100万去把,商铺买下来装修招租收租金,最后给我们分红。

我们这10个同事的要求也很简单,就是每年要拿出租金的90%进行分红,10%就作为我们请的这个人他的成本,这个行为其实就是REITs,就是这么简单。

但是在具体实施的过程中,它的过程是反过来的,是先有一个基金公司或者一个证券公司,他们里面有一帮人每天都在找各种各样值得投资的房产。

像我们委托的这个人,一旦发现有一个房产值得去投资,比如说还是我刚才指的商铺售价是100万,但是你把它拿下来之后,每年有5万块钱的租金。

于是基金公司就专门做一个REITs的基金包,总价值是100万,分成1万份,每份100块钱,面向社会进行发售。

有很多老百姓一看,一份100块钱,而且基金公司承诺每年的分红比例预计是4.5%。

这个好理解吧,每年的租金是5万,其中的90%也就是45000块钱拿来分红,相对于100万块钱的本金来说,每年预计的收益是4.5%。

很多老百姓就觉得还可以,于是就去买了这份REITs的基金。

🔸情况一:商铺的价值涨了

说到这有很多朋友可能有疑问,如果说商铺的价值涨了怎么办,从100万涨到200万了,那么这一份REITs的基金净值就上涨了一倍变成200万了。

这时候还拿刚才举的例子来说。

我们这10个同事,其中有一个人不想干,他手里的10万块钱的份额就会变成20万,于是他就可以在市场上找一个人接盘,把这20万的权益卖给另外一个人,自己拿着现金走人,这就是不动产证券化。

按照正常的情况下,我如果占有这间房子的10%,我是不可能把它卖掉的,但是REITs这种形式,就让我可以把我手中的份额很方便的转让出去。

而且同时我还能享受到房地产升值给我带来的收益,这就是REITs。

🔸情况二:房价下跌了

很多朋友可能又要问了,房价如果下跌了怎么办?

这很简单,下跌了你就承担损失,如果这间商铺有100万跌到50万了,那么这份基金的净值就变成50万,你手中所持有的份额也就变成5万块钱。

但是有一点大家要注意,如果这间商铺每年的收租还是5万块钱的话,你每年的分红这是不会变,这就是REITs。

相信通过刚才这个例子,大家已经很明白的了解了REITs到底是一个什么样的东西。

REITs对房价的作用

接下来就说第二个话题,国家这次推出REITs的试点工作对房价有没有什么相关的作用。

其实REITs很多人听到这个名词之后,第一反应就是他对房价有什么影响?

这个反应是很正常的,因为REITs基金它的诞生是因为房地产而产生,它的壮大也是因为房地产。

现在全世界的项目有80%的投资都投在了房地产,所以人们听到REITs就想到房价,这个想法很自然。

但是我们要同时关注一下,国家发改委和证监会发出的这项通知已经明文指出了,这次的REITs项目是仅限于投资在基础设施领域的不动产基础设施领域。

换句话来说,我们前一段时间经常说的新基建,大基建,它跟房地产市场没有直接的关系。

因为文件已经明文规定了,所以这笔钱通过REITs募资过来的这笔钱,是不允许流入到房地产市场的。

但是还有一些朋友的分析也确实是值得大家思考,网络上还有一些文章指出,虽然基础设施领域的REITs不能够直接的投入到房地产市场,但是它可以投入到城市的基础设施建设。

你比如说道路修得越来越好了,绿化的越来越多了,这些投资也可以引起当地房价的整体升高啊。

这个分析很有道理,但是我觉得不太全面。

因为我们要知道,REITs基金第一的目标他是要挣钱的,如果说城市在修道路,建公园这些项目,REITs基金肯定是不会去承接这些工程的,因为他没有什么看得见的收益。

所以综合来说,这一次中国证监会和国家发改委推出的基础设施领域不动产信托投资基金,对房价我认为没有什么直接的促进作用,相反它还会有一定的抑制作用。

这个作用我们接下来再说。

推出REITs的原因

接下来就说第三点,政府为什么要出台这么一项试点工作。

REITs本来它是起源于美国的,现在在美国,包括香港,新加坡这些地方发展的都不错,主要投资项目是房地产。

现在我们把这项新的一个投资项目把它引进国内,是抄了别人的作业,但是抄作业的过程中大幅进行修改了,指定了它的投资目标是必须限于基础设施领域,也就是我们说的那种大基建。

这是我们对REITs进行改革特别大的地方,到了中国完全变成了另外一种东西。

政府为什么要出台这项试点我总结了三点👇。

🔸国家不想印钱

目的一,政府不想印钱。

我们知道今年形势,要想推动经济增长唯一能够依靠的,目前看来也就是投资。

出口肯定前景不是太好,消费一时半会也指望不上,投资才是拉动经济增长最有利的方式。

国家出台的新基建多少万亿,这个钱从哪来。

简单的来总结一下两个方面。

一个方面就是尽可能的汇集民间的资本,另外一个方面只有央行印钱了,但是国家不想印钱。

我们知道印钱它的副作用是很大,08年大搞基础设施建设国家印了很多钱,结果造成的后遗症现在也消化不了。

其实有一个合作方式叫ppp,public private partnership,也就是政府出台组织一下,然后民间资本参与进来,大家共同的去搞一个项目。

这次的REITs我们可以把它看成ppp形式的一种。

举例

比如说一个城市想要建一个污水处理厂,政府派人一计算,投资需要1000万,但是每年会有一个固定的收益,大概是150万。

于是政府就开始对这个项目进行招标了,谁来投资,每年预计的分红是100万,剩下的50万那是政府的。

这个时候就可以有一个基金公司站出来说,这个项目我来投资,我回去打包一个REITs的项目,标的是1000万,把它分成1万份,每份1000块钱。

然后向社会发售的时候,每年大约挣100万块钱,我拿出90万进行分红,也就是每年的预计分红是9%。

REITs的基金在社会上应该是很受欢迎的,因为现在社会的理财产品很难达到9%。

当然我只是举一个例子。

所以说很多老百姓就来认购了,于是政府就成功的通过REITs这么一个形式,把民间的资本汇集起来,建污水处理厂。

这是出台REITs的第一个目的,也就是政府不想印钱,想通过更多的形式把民间的资本汇集起来。

🔸让热钱往股市跑

接下来我们说第二个目的,那就是给热钱增加一个蓄水池。

今年这么大的投资,如果风风火火搞起来的话,社会上的热钱一定会多。

基础设施投资信贷的增加,会增加社会总体的货币量,这一点大家都知道。

拿08年来举例子,08年大搞基建社会上增加了很多钱,这些钱去哪了?

大家都知道跑到房地产市场上去了,结果造成了中国的房价开始上涨。

现在大家也都知道政府是在严控房价上涨,特别是央行还出台了一个回顾一季度金融工作的这么一个文章。

里边还专门提了一下,房住不炒,大家可以看一下相关的新闻。

这就说明政府在严控房价的这种调控一直都没有放松过,那么今年这种大规模投资所引发出来的热钱,他会往哪跑呢?

房价不让跑了,不能往房地产市场上跑,就只有一个途径可以去了,很多朋友都猜到了,那就是股市。

但是股市我们要知道,咱们政府希望中国的A股走的是一个慢牛,最好能走个四五年、七八年缓慢上涨。

但是A股德性大家也都清楚,如果说放松管控的话,一定是一个疯牛。

控制住股价、控制住股市快速上涨,没有别的办法,只有尽可能多的去拓宽老百姓的投资渠道,叫民间这种热钱有地方跑。

不能一股脑的全部都跑到A股市场上去,万一造成15年的时候那种结果肯定也是收拾不了的。

REITs虽然蓄水池不大,但是总比没有好,估计在未来的一段时间,可能还会有越来越多的相关这样的资本项目推出来。

目的就只有一个,帮助A股分散资金流,尽可能的多一点蓄水池,尽可能的防止出现像2015年A股暴涨暴跌。

🔸地方政府增加筹资渠道

目的三,就是我们前面埋下的一个包袱,REITs反而能够抑制房地产市场上的热度,政府不想过多的去依赖房地产。

为什么这么说呢,我们知道以往地方政府要是想搞大基建搞城市建设,搞各种投资,它的主要资金来源在哪呢?

肯定是土地财政靠卖土地来筹集资金,这是以往地方政府发展的一贯模式。

现在国家推出试点工作,给地方政府多了一个筹资的渠道,也就是增加了地方政府参与ppp项目的热情。

我站出来牵个头,然后钱怎么办,你们想办法。

现在多了一个REITs基金公司就可以去筹集这笔资金了,从这方面来说,地方政府它的筹资渠道越多,就会越来越不再依赖土地财政,这样反过来说反而会抑制住房地产市场的热度。

这是我对政府为什么要出台REITs试点工作,简单的做三个目的性的分析。

选择看得懂的项目

最后一个话题,我们来聊一聊,REITs基金值不值得买,要不要买。

REITs既然推出试点了,相信在不久的未来我们打开自己的炒股软件就会发现有越来越多项目的。

REITs已经进入资本市场了,对于这些项目要不要去投资,我的意见就是看不懂的项目不要买。

REITs它会涉及到方方面面,虽然都是在新基建,比如说高速公路的修建,城市基础设施的建设,各种各样的资产包都会出来。

如果这个基金正好是处在你所在的城市,你对这个项目比较熟悉经过分析之后,确认他能得到一份让你满意的收益,那你就可以去买。

如果REITs基金你看不懂,也不知道这个钱投到哪里去,未来的收益会怎么样,你就不要买。

还是那句话,自己看不懂的东西不要去买。

今天就是对REITs这个崭新的事物做一下简单的分析和讲解。

感谢大家的点击阅读,也希望更多的朋友能够在投资的路上顺风顺水,我们明天见!

(摘自微信公众号:每日财经锐眼)




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