业绩承压式上升 弘阳高管大变动

  小房企变化趋势。

  日前,弘阳地产(01996.HK)宣布2020年全年销售865亿,目标完成率115%:“袁春”已过“万重山”。

  2020年1月加盟弘阳地产,袁春是奔着帮助弘阳实现千亿销售去的。上市之初,弘阳创始人曾焕沙就喊出了2020年实现千亿销售的口号,然而,从2019年651亿销售来看,弘阳距离千亿规模还有一段较长的路要走。一年前,疫情叠加2019年销售增长度不够,弘阳地产主动放缓千亿目标,下调2020年销售目标为750亿。

  经历了上半年销售不好,下半年弘阳地产的销售却突然猛增。第三方机构数据显示,弘阳地产2020年上半年完成315.7亿元全口径销售额,排名进入前50位,但权益销售只有135.4亿;2020年全年,弘阳完成865亿全口径销售,权益销售406.6亿。

  经历过上半年的销售不景气,曾焕沙显然对全年业绩还是满意的,也有知情人士透露,袁春从联席总裁到总裁的职务转变,是公司半年前甚至一年前就布局好的。此次袁春上位成功,背景是弘阳高管团队洗牌。

  “高管天团”带给弘阳什么?

  1月29日,弘阳公告披露,自2021年1月29日起,由于工作调动原因,何捷已辞任执行董事、行政总裁及董事会薪酬委员会成员,袁春已获委任为执行董事、行政总裁及董事会薪酬委员会成员。

  何捷是弘阳老臣,2012年加盟至今,一路跟随曾焕沙。弘阳内部人士透露,后续何捷将升任弘阳集团副总裁。袁春则可以说是圈内地产总裁级职业经理人履历的典范,同济大学毕业后加入中海,拥有14年中海、7年龙湖等大房企经验,其后加盟鸿坤两年任总裁,2020年初加盟弘阳。

  回看弘阳地产,其发家于南京,以做批发市场起家。弘阳在1996年拿下南京江北一幅百亩地块,打造家居建材广场-红太阳装饰城,开启房地产之路。

  2018年,弘阳上市前在业内打响头炮,源于该公司从各大房企挖来九大高管加盟,堪称“高管天团”。21世纪经济报道记者了解到,求贤若渴的曾焕沙当年曾与旭辉(00884.HK)原首席人力资源官张良展开5次深谈,最后确定了把总部搬到上海的战略思路。九名高管中1/3来自旭辉。在团队管理模式上,弘阳有意向旭辉学习,比如从2018年开始,弘阳组织中层以上员工进行一年一度的戈壁徒步赛。

  弘阳三年来发展很快,从2017年257.3亿元,到2020年865亿元,三年实现3倍多增长,在调控周期内做到了业绩承压式上升。

  为了规模,弘阳沿用了近年来大部分房企的高周转、高负债模式。从2020年中报可见,弘阳资产首度达到千亿,尽管净负债率下降到70%以内,现金短债比相比2019年有所增长,偿债能力提升,但负债总额也随着销售规模增长而超过800亿。截至2020年6月底,弘阳土储总建面约为1837万平方米,权益部分约为967.7万平方米,权益占比约为52.7%,仍有提升空间,而今年房企提高权益占比也是行业趋势。

  2020年4月,曾焕沙甚至拿出1284.4万股股份作为高管股权激励,其中蒋达强、张良、何捷三名董事一共获得489.7万股股份。

  “高管天团”还是在2020年出现了大变动:先是营销总经理鄂宇去职,后又请来原泰禾分管营销的副总裁李亮;万达商管原副总裁沈嘉颖加盟弘阳负责商业;2020年底,原集团执行总裁张良离职,21世纪经济报道记者独家获悉,金融出身的财务总王世雄将接任集团执行总裁一职。

  弘阳商业底牌

  高管变动往往与业绩、企业战略变动有关。弘阳虽然连续三年实现增长,但千亿目标也不得不暂缓。这一轮调控以来,弘阳地产业绩承压式上升,也是“三道红线”下众多中小房企的普遍写照。

  销售红利消失之后,房企如何在调控大背景下做大资产规模?上市或许是一条不错的路径。房企想要在国内A股上市不易,借壳上市概率会高一点;而港股对轻资产比较青睐,这从物业股风口可以窥见一二。弘阳手中恰好就有物业、商业两张轻资产牌。

  这就不难理解,地产主业上市两年不到,弘阳服务(01971.HK)也火速赴港上市,并展开收并购,最近该公司高管对外宣称,预期2020年度在管面积可增长约50%。

  弘阳起家所依赖的商业板块,目前来看,曾焕沙尚未有将之从地产分拆重新上市的意图,这与发展规模、港股对轻资产的要求等有关。

  2020年上半年,弘阳商业营收约为2.128亿元。目前弘阳已开业三座弘阳广场,分别位于江苏南京、江苏常州、山东烟台,正在筹备开设合肥、衡阳、扬州、徐州、燕郊、济宁、烟台福山、烟台乐凯、常州大成、常州凤凰东、安庆等十一座弘阳广场;酒店营收1280万元,目前弘阳拥有两家自营酒店-南京弘阳酒店、无锡弘阳洛克菲花园酒店,以及一家委托管理的宜必思酒店。

  事实上,与弘阳地产同样处于规模上升阶段的中小房企非常多,宝龙地产(01238.HK)就是其中一家。在商业模式上,弘阳与宝龙地产(01966.HK)更为接近,都有商业重资产。2019年12月,宝龙地产抓住物业股上市的风口,整合旗下物业、商业赴港上市,宝龙商业(09909.HK)目前市盈率约57倍,高于物业公司平均市盈率1.5倍左右。

  过去几年来,房企热衷于分拆物业上市,资本市场也青睐物业股。一方面,房企分拆物业上市后获得融资平台,加速业务发展,并表可为母公司贡献利润;另一方面房企实现了业务外延。

  1月28日,中骏商管向港交所递交招股说明书。中骏商管走的就是轻资产路线。据中骏地产2020年上半年财报数据披露,中骏商业营收仅为1.5亿左右。从营收规模来看,中骏商业营收不如弘阳商业,但中骏世界城提出了“五年百城”的计划,并战略下沉到三四线城市。

  弘阳地产对手中的物业、商业牌是有想法的。2020年初,沈嘉颖空降弘阳商业总裁之位。

  曾焕沙在下一盘怎样的棋呢?在高周转已不可持续的背景下,房企不得不在降负债与规模扩张之间找平衡。这从企业各项成本的逐年增加可见一斑。

  以弘阳为例,2020年上半年,弘阳地产销售与分销费用3.197亿元,同比增加21.4%;业务扩充也导致行政开支大增50%。同样大涨的还有弘阳的融资成本,2020年上半年弘阳的融资成本4.25亿元,同比大增131%。

  房企短期内降杠杆的途径包括借旧还新与快速销售。融资方面,弘阳开年破局,于1月7日发行了一笔4年期3.5亿美元债,票面利率7.3%,尽管比很多同行的融资成本还是高了一点,但创了弘阳自身历史新低;销售方面,从弘阳目前所储备的170个左右项目的区域分布来看,80%以上集中于长三角地区,大约42%分布于三、四线城市。三、四线城市的去化周期较长,加之宏观调控收紧,今年市场也增加了许多不确定因素。

  在2020年房地产销售经历17万亿的峰值之后,业内普遍认为,房地产新房销售将缩量。此时小房企考虑得更多的,不再是规模增长,而是如何盘整手里的资产,做到资产最大化。

  或许,在此之前,弘阳地产亟需解决资产负债率的问题。2020年中报显示,弘阳资产负债率80.18%,在剔除235.97亿元合同负债及预收款后资产负债率仍达74.19%,超过70%红线。为了“转绿”,年初进行一轮高管调整之后,弘阳会否启动商业这张底牌?

(文章来源:21世纪经济报道)


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